Investir en Loi SCELLIER et/ou Bouvard Censi?
Ecrit par: tedweb
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Investir en Loi SCELLIER et/ou Bouvard Censi?
Ces deux lois offrent à peu près les mêmes avantages :
25 % de réduction d’impôt pour un plafond de 300 000 €, répartie sur 9 années.
Alors pourquoi l’une plus que l’autre ?
1) La Loi Scellier permet la construction de logements destinés à
la résidence principale d’un locataire, situés en centre ville,
proches des pôles d’activité, c’est un bon placement, mais bien moins intéressant
si votre budget ne vous permet pas d’acquérir un T3 minimum.
Pourquoi :
Pour une trop petite surface, vous allez au devant de nombreux frais qui
vont nuire à votre rendement, c’est donc un bon produit pour celui qui peut
en obtenir le maximum, soit à partir d’un T3
Explication :
L’acquisition d’un T1 ou T2 répond aux besoins d’un foyer
d’une personne, maximum un couple.
Compte tenu que ce sont des personnes qui vont construire une famille,
elles vont souvent changer pour un plus grand appartement d’où
un turn-over plus fréquent que dans un plus grand appartement.
A chaque changement de locataire cela vous coutera entre un mois
et un mois ½ de loyer de frais de dossier, un petit rafraichissement etc…
Sachant que votre rentabilité brute est en moyenne inférieure à 4 %
à laquelle vous devez ôter 12 % de frais d’agence et garanties, et la taxe foncière.
Exemple de proposition sur Marseille des T3 dont le prix est raisonné :
Budget : 130 000 € pour 70 m2 habitable
Loyer 471 € / mois x 12 mois = 5 652 € soit 4.71 % de rentabilité brute
2) La loi Bouvard Censi permet de construire des résidences services dont
l’activité sera orientée en direction des personnes âgées plus ou moins dépendantes,
des étudiants et des résidences de tourisme classées.
Explication :
Les résidences sont gérées par des professionnels dont le bail commercial
les engagera à vous verser tous les trimestres échus le loyer contractuellement
défini, que votre appartement soit occupé ou non (mutualisation), les frais de gestion
restent à la charge du gestionnaire.
Le taux moyen de rentabilité de ce type d’investissement est de 4,5% auquel
vous déduirez la taxe foncière, 100 € à 200 € de frais de copropriété non récupérables
et des honoraires d’un comptable (assujettissement à une TVA de 5.5 % pour les loyers).
Exemple de proposition sur Chelles résidence étudiante:
Budget 87 995 € récupération de TVA 14 420 €
Loyer 3 310.83 € HT annuel soit un rendement brute de 4,5%
Pourquoi une Loi Scellier, Pourquoi une loi Bouvard Censi ?
Avantages Loi Scellier:
Votre appartement dans le diffus, se revendra au prix du marché, avec un effet de levier.
Vous profitez d’une réduction de 25 % du montant de votre acquisition sur 9 ans
puis 2% par an sur 2X3 ans, si option sociale.
Inconvénients Loi Scellier:
Si petite surface, beaucoup trop de frais, attention aux normes BBC*,
une gestion humaine plus lourde.
A l’origine la Loi Scellier:
Constitution d’un capital par effet de levier de l’immobilier
Avantages Loi Bouvard Censi:
Vous bénéficiez d’un bail commercial, un loyer qui tombe tous les trimestres,
le gestionnaire entretien votre bien.
Vous Récupérez 19.60 % de TVA.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 25 %
du prix immobilier HT plus frais d’acte
Le mobilier s’amortit sur 7 à 10 ans
Inconvénients Loi Bouvard Censi:
A la revente, le prix sera défini par un rendement exigé par le futur investisseur.
A l’origine la Loi Bouvard Censi
Constitution d’un complément de retraite
*BBC (Bâtiment Basse Consommation)
A propos de l'auteur
Muriel Trenquier 06 77 93 76 07
DES Gestion de Patrimoine Université d'Auvergne
Gérante de Patrimoine en ligne
http://www.patrimoine-en-ligne.fr
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