Le démembrement de propriété, c'est vraiment quoi ?
Ecrit par: tedweb
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DDémembrement de propriété : le droit et obligation du nu-propriétaire et de l’usufruitier
LLe droit de propriété est composé de trois éléments : l’usus, le fructus et l’abusus.
LL’existence de ceux-ci donne naissance à la notion de l’usufruit et de la nue-propriété.
CCelui qui dispose de l’usufruit peut utiliser le bien immobilier ou le vendre.
L’autre dispose de ses murs.
Uun tel démembrement crée des obligations à chacune des parties concernées (l’usufruitier et le nu-propriétaire).
Généralité sur le démembrement de propriété : le droit de chacun
Le concept du démembrement de propriété est courant dans le cadre d’une transmission de patrimoine (donation, vente en viager et succession).
Il se traduit par le partage de tous les composants du droit de propriété en deux parties distinctes : usus-fructus et abusus.
Le bénéficiaire de l’usus-fructus s’appelle l’usufruitier.
Celui de l’abusus sera appelé le nu-propriétaire.
L’usufruit, le droit de l’usufruitier, permet d’utiliser le bien immobilier ou de le mettre en location pour en percevoir des revenus.
Autrement dit, l’usufruitier dispose de la faculté de résider ou de louer l’immeuble.
La nue-propriété, le droit du nu-propriétaire, donne la faculté de disposer du bien c'est-à-dire de le mettre en vente.
Son bénéficiaire n’aura aucun droit sur les fruits perçus par l’usufruitier et ne peut espérer aucune compensation ultérieure.
Les engagements du nu-propriétaire La réalisation des travaux suivants doivent être à la charge du nu-propriétaire :
- Réparation des gros murs et des voutes
- Restauration des poutres et des couvertures
- Raccommodage des murs-support et de l’intégralité de la clôture
Ces travaux sont qualifiés par le code civil comme des « gros travaux ».
Le nu-propriétaire peut toutefois s’y exempter dans le cas où les dégradations viennent de la négligence de l’usufruitier, surtout de sa non-soumission à ses obligations d’entretien régulier.
D’ailleurs, celui-ci peut se voir retirer ses droits s’il ne respecte pas ses engagements.
Le nu-propriétaire n’a pas le droit d’habiter ou de louer le bien immobilier sans en parler avec l’usufruitier.
Son seul bénéfice en cas de location du bien à un tiers (par l’usufruitier) est d’ordre fiscal (sur les réparations).
Usufruitier : quels sont ses obligations ?
Malgré qu’il ait le droit de mettre en location le bien immobilier, l’usufruitier n’a aucun droit de changer sa destination.
Par exemple, si le bien est destiné à l’habitation, il ne peut pas le louer pour un usage commercial ou industriel sans obtenir le consentement du nu-propriétaire.
Il dispose toutefois de la possibilité de saisir la justice en cas de désapprobation de ce dernier.
L’usufruitier s’engage aussi à prendre en charge tous travaux d’entretien du bien immobilier, tous les travaux ne rentrant pas dans la liste précitée.
A propos de l'auteur
Muriel Trenquier
Gérante de Patrimoine en ligne
DES Gestion de Patrimoine - Université d'Auvergne
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